Ali je donosno vlagati v zemljo. Ali je donosno vlagati v primestna območja? Katere strategije je mogoče uporabiti

Kam je najbolje vlagati v letu 2018? Morda je skoraj vsak človek slišal od prijateljev ali prebral zgodbe na družbenih omrežjih o ogromnih dobičkih, ki jih lahko prinese vlaganje v primestna zemljišča. Se je vredno vključiti v tako tvegan podvig?

Kam je najbolje vlagati v letu 2018? Morda je skoraj vsak človek slišal od prijateljev ali prebral zgodbe na družbenih omrežjih o ogromnih dobičkih, ki jih lahko prinese vlaganje v primestna zemljišča. Se je vredno vključiti v tako tvegan podvig?

Začetni podatki

Znano je, da je pri izbiri zemljišča za investicijske namene potrebno preučiti načrte teritorialnega načrtovanja določenega območja. Če govorimo o moskovski regiji, se ustrezni dokumenti redno pojavljajo na portalu državnih in občinskih služb moskovske regije. Poleg tega so informacije o vseh subjektih Rusije na voljo na spletni strani Zveznega državnega informacijskega sistema za teritorialno načrtovanje (FSIS TP).

Kot je navedeno v urbanističnem bloku uprave Leningradske regije, je FSIS TP najbolj popoln informacijski sistem za načrte teritorialnega razvoja naselij. Hkrati so na spletnih straneh posamezne občine dostopne informacije o bodočem razvoju, lahko pa vsebujejo tudi podatke o spremembah statusa zemljišč, ki niso vključena v TP FSIS. Koristna je tudi shema teritorialnega razvoja Leningradske regije, objavljena na spletni strani Odbora za arhitekturo in urbanistično načrtovanje.

Poleg tega je vir informacij o teritorialnem razvoju občin v Leningradski regiji informacijski sistem za urbanistično načrtovanje (ISOGD), je za Cottage.ru povedal prvi namestnik predsednika odbora za arhitekturo in urbanistično načrtovanje - glavni arhitekt Leningrada. Regija Mikhail Kireev.

Če se v bližini začne gradnja skladišča, tovarne, težke prometne poti ali, kar je še huje, se pojavi odlagališče, bo mesto neizogibno potonilo. Vendar pa bo gradnja bližnjih postaj javnega prevoza, nakupovalnih in zabavnih kompleksov, šol, vrtcev in klinik, z eno besedo, kar se običajno imenuje koristi civilizacije, nasprotno, povečala stroške mesta. Glavno vprašanje je, ali je mogoče načrtom, ki jih objavijo oblasti, brezpogojno zaupati.

Sedem petkov za en teden

Strokovnjaki pravijo, da so se v praksi načrti teritorialnega načrtovanja večkrat spremenili, najbolj očitna potrditev tega pa je priključitev Nove Moskve. V zvezi z intenzivno gradnjo cest, priključkov in stolpnic so se nekatere počitniške hiše in vikend naselja izkazale za stisnjene med avtoceste in nebotičnike, kar je negativno vplivalo na njihovo ceno.

Vendar se je težko zavarovati pred poslabšanjem značilnosti terena ne samo v Novi Moskvi, temveč tudi v katerem koli predmestju. In včasih pride celo do žalostnih radovednosti.

»Na primer, ena od primestnih elitnih vasi je bila prodana s pogledom na gozd in polje,« komentira generalni direktor Metrium Premium in član partnerske mreže CBRE Ilya Menzhunov. - Razvijalec je zagotovil, da bo takšna pokrajina vedno ostala zunaj oken, saj plinovod poteka na sosednjem mestu. Vendar se je na koncu nekaj let pozneje pojavil razvijalec, ki je prestavil plinovod in zgradil novo vikend naselje, kar je lastnikom, ki so zanj plačali veliko denarja, delno zaprlo pogled na gozd. Tako se tudi trdne monumentalne strukture spreminjajo, da ne omenjamo objektov, ki še obstajajo le v načrtih. Zato po mojem mnenju investitor nima 100-odstotnega vira, po katerem bi se lahko vodil pri izbiri zemljišča.«

Komercialni direktor FACT. Koče vasi» Aleksej Barinov prav tako svetuje, naj se v celoti ne zanašajo na informacije, objavljene na spletnih straneh vladnih agencij. Še posebej, ko gre za vlaganje velikih vsot denarja. Čeprav so na spletni strani TU FSIS mogoče videti informacije o načrtih za razvoj naselja, je na portalu prikazana le skica, ne pa resnična slika. To pa zato, ker občine kot take nimajo razvojnih proračunov. Gradbena dela v večini primerov se izvajajo na stroške zasebnih vlagateljev.

Poleg tega organi sami ne menijo, da so ti internetni viri popolnoma zanesljiva podlaga za sprejemanje naložbenih odločitev. "Ti viri ne zagotavljajo izčrpnih informacij, saj je uveljavitev sprejetih norm mogoče časovno podaljšati ali spremeniti," so sporočili iz urbanističnega bloka uprave Leningradske regije. "Več informacij lahko dobite v osebni komunikaciji s predstavniki občinskih oblasti."

Kaj je koristno?

Analiza cen primestnih nepremičnin daje nedvoumen odgovor na to. Investitor praviloma želi kupiti prazno parcelo, na njej sam zgraditi kočo in nato preprodati polno lastništvo stanovanja z vsemi udobji. "Ne spomnim se niti enega primera, da bi bilo zemljišče prodano v enaki obliki, kot je bilo kupljeno," pravi vodja strokovnega urada Speransky. Dmitrij Speranski. "Vse dobičkonosne zgodbe so povezane z razvojem pridobljenega ozemlja in vlaganjem dodatnih sredstev vanj."

Hkrati pa pripravljen Počitniški dom kot naložbo strokovnjaki menijo, da ni dobra ideja.

Po besedah ​​generalnega direktorja koče "Lambery" Aleksej Potapov,
v elitnem segmentu Leningradske regije že 10 let skoraj noben predmet ne kupuje za špekulacije. »Pri naših projektih skoraj vse transakcije potekajo s hipoteko,« dodaja vodja prodajnega oddelka Teorema. Irina Kudryavtseva. "Jasno je, da nihče ne bo vlagal s kreditnim denarjem - to je gospodarska norost." Tako se lahko vprašanje, ali vložiti svoj denar v hišo ali zemljišče, šteti za rešeno.

Birokracija in tehnične podrobnosti

Toda tudi pri nakupu zemljiške parcele lahko naletite na resne pasti.

"Zanimivo je, da so vlagatelji v zadnjih letih pogosto povprašali po kmetijskih zemljiščih, saj so njihovi lastniki tisti, ki ponujajo dober popust," pravi Ilya Menzhunov. - Vendar je treba omeniti nekaj pomanjkljivosti te vrste spletnih mest. Vsako leto postaja postopek prenosa kmetijskih zemljišč v kategorijo individualne stanovanjske gradnje (za individualno gradnjo) bolj zapleten. Obstaja tveganje, da bo investitor na koncu dobil nelikvidno sredstvo, ki ga bo morda treba prodati z izgubo, torej celo ceneje, kot je bil predmet kupljen. Poleg tega se številna kmetijska zemljišča nahajajo na meji moskovske regije in sosednjih regij, torej so odstranjena z moskovske obvoznice. Danes kupci raje živijo bližje Moskvi ali vsaj blizu velikih naselij z vso pripadajočo infrastrukturo. Nazadnje so tveganja investitorja povezana z odvzemom zemljišča s strani države za daljšo neuporabo, če kupec ne more spremeniti namembnosti zemljišča.«

Poleg tega mora biti za gradnjo koče (v primeru prenosa zemljišča v kategorijo individualne stanovanjske gradnje) lokacija v bližini elektrodistribucijskih postaj, naselij, na območju z ugodnimi okoljskimi razmerami, razvito infrastrukturo itd. ., dodaja Ilya Menzhunov. Zato je treba z Mosenergosbytom vnaprej razjasniti, ali bo treba vleči komunikacije za nekaj sto metrov, da bi na mestu zagotovili vse potrebno, in ali je nameščena moč dovolj za priključitev drugega objekta. V nasprotnem primeru lahko stroški takšnih storitev dosežejo proračun za nakup samega zemljišča.

Vrtnosti politike in gospodarstva

Poleg birokratskih in tehničnih vidikov na ceno mesta vplivajo tudi gospodarski in politični dejavniki, ki lahko vodijo v stagnacijo trga kot celote, se spominja Aleksej Barinov. Podobna situacija je bila opažena na trgu Leningradske regije do leta 2008. V tem obdobju so bile priljubljene transakcije v tuji valuti, v katere so sklepali kupci v upanju, da bodo bistveno povečali svoje naložbe. Zaradi tega mnogi niso vrnili niti zneska naložbe.

Bodite profesionalni in znajte se pogajati

Po mnenju strokovnjaka podjetja "FACT. Vikendice«, investitorje v zemljišča lahko razdelimo v dve skupini. Prva vključuje "lovce" z velikimi proračuni, ki iščejo podcenjene nepremičnine, katerih vrednost se lahko poveča. V drugi kategoriji - kupci z skromnejšim kapitalom. Zanimajo jih transakcije z zemljišči, na primer ob začetku prodaje koče. Razumejo, da se bo do dokončanja komunikacij in infrastrukture v projektu cena sto kvadratnih metrov dvignila.

A ne glede na kapital vlagatelja, strokovnjaki za nepremičninski trg hitijo, da vas opomnijo, da enotnega cenika ni in ne more biti. Prodajalci različnih predmetov, zemljišč v kočah in samo v vaseh, določajo ceno izključno po lastni presoji. Dve parceli podobnih lastnosti je pogosto mogoče kupiti po popolnoma različnih cenah.

"Vse je odvisno od sposobnosti barantanja in pogajanj o ceni," poudarja Dmitrij Speranski. - V enem primeru bo parcela prinesla dohodek, tudi če bo takoj preprodana, v drugem primeru nikoli ne bo prinesla dohodka. To je globalna razlika od vlaganja v delnice ali zlato: obstaja enotna tržna cena, po kateri se opravljajo transakcije. Informacije vladnih agencij o razvoju ozemlja so lahko priročno orodje za pogajanja, vendar vam ne bodo dale ideje, ali lahko ta kos zemlje prodate za več, kot ste ga kupili. Zato lahko le kvalificiran kupec z znanjem, ki je dobro seznanjen s posebnostmi trga, računa na nekakšno dobičkonosnost. "Kategorično ne svetujem navadnim ljudem, da danes vlagajo v zemljišča za naložbene namene," je dejal strokovnjak. - Poiščite druga orodja. Ali pa si kupite zemljo, zgradite kočo na njej in se zabavajte."

Če se še odločiš

Če kljub takšnemu opozorilu še vedno ostaja želja po vlaganju v zemljišča, bi morali končno dati nekaj nasvetov strokovnjakov na trgu primestnih nepremičnin, o čemer so si enotni. Vendar je treba razumeti, da vse to v pravem pomenu besede ne more zagotoviti uspeha nekvalificiranemu vlagatelju.

Prvič, bolje je pridobiti zemljišče ne na golem polju, ampak na pripravljenem, zgrajenem območju. Če so sosednja ozemlja že zazidana s predmeti kapitalska gradnja, nato pa najverjetneje ne bo nikjer, da bi se pojavila odlagališča, ceste, nebotičniki in skladišča.

Drugič, v razmerah gospodarske krize in zmanjševanja denarnih rezerv kupcev mnogi od njih postajajo vse bolj zahtevni. Zdaj so ljudje pripravljeni porabiti denar samo za visokokakovostna primestna stanovanja, kjer lahko uživajo udobje in raven udobja, ki je znana mestnemu življenju. Zato je bolje vlagati ne v podeželska območja brez komunikacij, temveč v območja brez pogodbe, ki se nahajajo na ozemljih koč. Poleg tega se bo kupec zemljišča v organiziranem naselju razbremenil birokratskih težav pri gradnji hiše.

A če se je investitor kljub temu odločil vlagati v prazna zemljišča brez komunikacij in razvoja kapitala, bi moral imeti v rokah poleg načrtov za razvoj ozemelj tudi notranje informacije. In to zahteva pomembne povezave, katerih prisotnost je spet bolj značilna za strokovnjake kot za navadne državljane.

Aleksander Kovalevsky

Dober dan! Vesel sem, da še naprej obiskujete mojo poslovno stran in danes sem se odločil napisati članek na to temo, in sicer o vlaganje v zemljo.

V zadnjem času so vse bolj priljubljene naložbe v zemljišča. Poglejmo si možnosti za vlaganje v zemljišča.

Rad bi začel pozitivno – naložbe v zemljišče so 100-odstotno zaščitene in dejansko zemljišča ni mogoče ukrasti, uničiti ali z njim karkoli narediti. Zemljišče je zaščiteno pred vsem (tu seveda ne bom upošteval možnosti, da se bo na vašem spletnem mestu pojavil vulkan in tudi v tem primeru ne bo izgubil svoje vrednosti).

Stroški zemljišč, čeprav niso visoki, vendar vztrajno rastejo. Tako boste vsaj zaščitili svoje prihranke pred neplačilom, porastom dolarja in inflacijo.

Raznolikost zemlje

Pri nakupu zemljišča in vlaganju denarja vanjo morate vedeti, kaj so parcele na splošno:

1. Zemljišče za rudarjenje. Začetnikom tukaj ni kaj početi, saj se takšne parcele prodajajo na dražbah, kjer sodelujejo resna podjetja in so njihovi stroški preprosto visoki;
2. Zemljišče za gojenje poljščin. V zadnjem letu je tovrstna naložba postala precej priljubljena in za to obstaja več razlogov: povpraševanje po tovrstnih zemljiščih med kmeti (prehranski embargo je tej panogi dal nov zagon) in drugo je državna podpora kmetijskim pridelovalcem;
3. Zazidljiva parcela. To je morda najbolj zahtevana smer in v to smer je zelo donosno vlagati denar.

Sodobni vlagatelji razmišljajo o vlaganju v zemljišče s stališča, da se ta nepremičnina lahko zgradi na tem mestu. Ta način vlaganja je še posebej donosen (če seveda ne upoštevamo prve točke, ki je na voljo le eliti).

Praviloma so bolj donosne poslovne nepremičnine postavljene na zemljiščih v mestu, v predmestju pa so tam organizirana rekreacijska območja.

Zdaj pa poglejmo prednosti in slabosti naložbe v zemljišče:

Slabosti naložbe v zemljišče

1. Nizka likvidnost (z drugimi besedami, donosnost). Pridobitev zemljišča je dolgoročna naložba in vrednost zemljišča ni tako podvržena tržnim nihanjem kot enake nepremičnine;
2. Zemljiški davek. Da, prav ste slišali za razpoložljivost zemljiških parcel, da morate plačati zemljiško davek do 1,5% cene samega mesta (navedel sem najvišjo davčno stopnjo, zato se začne od 0,3%);
3. Omejitev uporabe zemljišča. S spletnim mestom ne morete početi, kar želite, in ga morate uporabljati za predvideni namen. Če je parcela za individualno stanovanjsko gradnjo (gradnjo), potem je ne morete uporabiti za kaj drugega, ali zemljišča za kmetijstvo, potem na njem ne morete graditi hiš (čeprav lahko spremenite namembnost mesta, če želite, čeprav papirje se ni mogoče izogniti).

Zdaj pa se pogovorimo o prednostih vlaganja v zemljišče:

Prednosti vlaganja v zemljo

1. Poceni. Seveda je vse odvisno od mesta in predmestja, kjer boste kupili zemljišče. Večinoma vrednost zemljišča ni velika;
2. Neodvisna kapitalizacija zemljiške parcele. V primeru samostojne rabe zemljišča za predvideni namen boste znatno povečali njegovo vrednost;
3. Večnamenskost. Ne glede na to, za kaj ste kupili zemljišče, lahko kadar koli prenesete svoje zemljišče za katero koli dejavnost. Torej imate možnost izbire in na njej lahko zaslužite. Na primer, najbolj cenjene so parcele za gradnjo in s prenosom parcele, ki je bila pod kmetijstvom, jo ​​lahko prodate v razvoj;
4. Zanesljivost. Že prej sem rekel, da je vlaganje v zemljišče, čeprav dolgoročno, zanesljiva naložba. Zemljišče nenehno raste in ga lahko po nekaj letih enostavno prodaš po višji ceni in na tem zaslužiš.

to ponavljam najbolje je vlagati v zemljišča za gradnjo stanovanjskih ali poslovnih nepremičnin v tem primeru boste dobili največji dobiček.

Tukaj so glavne točke, o katerih sem želel govoriti o vlaganju v zemljišče. Vsekakor bom v prihodnosti pisal članke o vlaganju v zemljišča.

Lahko se preizkusite kot vlagatelj na borzi Forex, kar je tukaj dobro - z vlaganjem 5000 lahko v 1 dnevu zaslužite 500.000 ali pa jih izgubite.

To je vse, zaključil bom članek, s svojimi vprašanji se lahko obrnete na komentarje na članek ali mojo skupino VK "

Začetniki in napredni vlagatelji razmišljajo o različnih oblikah vlaganja svojih sredstev. "Kako pametno vložiti denar?" vprašajo. Eden najpogostejših načinov vlaganja je zemljišče. Zemlja je bila dolgo povezana s stabilnostjo in bogastvom, zato je danes vse bolj privlačna.

Naložba v zemljišče: prednosti in slabosti

Ta ali druga oblika naložbe je najbolj kompetenten način za ohranjanje in povečanje kapitala. In zemljišče je ena najbolj obetavnih vrst naložb. Dejstvo je, da je tukaj skoraj nemogoče izgoreti. V vsakem primeru je nemogoče popolnoma izgoreti. Vaša zemljiška parcela bo ostala z vami v vseh gospodarskih razmerah.

Zemljišča zadnja leta le rastejo. Poleg tega praktično ne zahteva nobenih stroškov za njegovo vzdrževanje. Seveda se zemljišča v letoviškem območju ne more primerjati z območjem v hladnem sibirskem zaledju, vendar se lahko katero koli območje donosno uporabi za gradnjo stanovanjskih zgradb ali poslovnih objektov ali na primer za gojenje gozdov, cvetja. prodam ali vzrejo konj za dirke.

Naložba v zemljo ima svoje omejitve. Prvi je velik znesek začetne naložbe. Drugo je trajanje naložbe. Poleg tega obstaja tveganje, da se vaše spletno mesto sčasoma ne bo podražilo. Prav tako ne smemo pozabiti na dokaj pogoste primere goljufij.

Največja slabost vlaganja v zemljišča je nezmožnost hitrega dviga denarja v nujnih primerih. Če torej vlagatelj predvideva situacijo, ko bodo morda nujno potrebna sredstva, je bolje, da na začetku raje raje raje druge vrste bolj likvidnih sredstev.

Načini vlaganja v zemljo

Zemljišče je mogoče vlagati na različne načine. Najlažji način je nakup nezazidane parcele za gradnjo ali nadaljnjo prodajo. Stroški takšne parcele se lahko večkrat povečajo, če na njej zgradite kateri koli obetaven objekt, na primer primestni zabavni kompleks ali hipermarket.

Če boste vlagali v gradnjo večstanovanjske hiše ali začeli takšno gradnjo sami, se je treba zavedati, da se lahko v času krize cene znižajo za več kot 2-krat in da bi povrnili svojo naložbo , boste morali počakati na konec krize in dvig cen.

Pogosto razvijalci raje uporabljajo kupljeno zemljišče za gradnjo garaž, kar se izplača veliko hitreje kot stanovanjske stavbe.

Če vas stanovanjske stavbe še zanimajo, potem bodite pozorni na razvoj infrastrukture v okolici, bližino šol, vrtcev, parkov, trgovin, ambulant, fitnes centrov itd.

Kje je najbolje kupiti zemljišče?

Ni dovolj samo odločiti se, v kaj vlagati gotovina- v tla. Določiti morate njegovo lokacijo.

Seveda je najbolj smotrno pridobiti zemljišča v velikih mestih ali v predmestjih teh mest. Območje letovišča v domovini ali v eni od držav, priljubljenih med turisti, bo idealno. Takšna zemljišča bodo zajamčeno ohranila svojo vrednost v naslednjih nekaj letih in še dlje. V tem času lahko na njem zgradite hotel ali restavracijo ali pa ga s pridom preprodate za gradnjo tovrstnih turističnih objektov.

Zdaj je v modi kupiti zemljišče za gradnjo na Cipru ali v Turčiji. Je relativno poceni. Vendar Ciper in Turčija še nista poravnala svojih ozemeljskih zahtev: otok je razdeljen na 2 dela, od katerih eden pripada Turkom. To pomeni, da lahko v naslednjih nekaj letih na Cipru izbruhne konflikt.

Kar zadeva Turčijo, znanstveniki pravijo, da je v naslednjih 10-20 letih mogoče pričakovati resen potres v regiji Istanbula in v okolici. Seveda lahko zavarujete nepremičnino, vendar Zavarovalnice, zagotovo bodo preprosto vzeli oderuške obresti, v primeru potresa pa lahko odklonijo plačilo.

Kako se naučiti vlagati denar v zemljo?

Če vas zanimajo zemljišča in nepremičnine, potem je vredno začeti z nakupom zemljišča. Manjše bodo naložbe in manjša tveganja, lažje se bo pogajati neposredno s prodajalcem in ponovno registrirati stran, posebnih stroškov za njeno vzdrževanje ne bo. Da, in davki na spletnem mestu ne bodo tako visoki.

Ko pridobite izkušnje, lahko začnete kupovati in preprodajati ali oddajati nepremičnine. Mnogi premožni ljudje imajo danes svojo kočo ali vilo v eni od toplih dežel in se vnaprej dogovorijo z nepremičninsko agencijo, ko pridejo na počitek z družino. Preostali čas se nepremičnine oddajajo v najem in lastniku prinašajo precejšen dohodek.

: odpremo lastno organizacijo za popravila in gradbene storitve.

Kako zaslužiti z vzrejo piščancev? za prave kmete: nega, vzdrževanje, izbor pasme, stroški in povračilo.

Naložbeni rok

Pogoji naložb so lahko zelo različni: od minimalnih, če je zemljišče načrtovano za takojšnjo preprodajo, do precej dolgih.

TO kratkoročne naložbe vključuje naložbe v zemljišča, na katerih se bodo gradili stanovanjski objekti. So najdražji in najmanj donosni.

Dolgoročno, cenejši in bolj donosni naložbe- gre za naložbo v kmetijska zemljišča in zemljišča, na katerih je predviden gospodarski razvoj.

Ocenjena korist od naložbe v zemljišče

Vlaganje v zemljo je bolj donosno kot vlaganje v zlato. V enem letu se bo vrednost zemljišča, ki se nahaja na dokaj ugodni lokaciji, povečala za približno za 40 %. Če govorimo o priljubljenih letoviških državah, je ta odstotek lahko veliko višji.

Dolgoročno likvidnost zemljišč je edinstvena. Danes vsaka tretja ali četrta oseba sanja o dachi, tako da je zemljišče vedno mogoče donosno prodati brez dodatnih naložb.

Če je v bližini mesta dobro razvito komunikacijsko omrežje, je podzemna železnica ali železnica, potem se lahko v bližnji prihodnosti dobiček od nadaljne prodaje najmanj 100 %.

Če kupite zemljišče v koči, potem bo dobiček vsaj 20-30%. Glede na možnosti za razvoj regije je dobiček lahko precej višji.

Povzetek

Torej je naložba v zemljišča pravzaprav neke vrste naložba v nepremičnine. To je odličen način za diverzifikacijo vašega naložbenega portfelja. Glavna prednost zemlje je njena vsestranskost.

Kakšen je pravi način za vlaganje v zemljišče? Kot smo ugotovili, ga je mogoče zgraditi ali preprodati v celoti ali po delih. Ponekod so zemljišča precej poceni, njihovo vrednost pa je vedno mogoče povečati z nadgradnjo ali gradnjo.

Vse to naredi naložbe v zemljišča neverjetno privlačne in obetavne.

"Kupite zemljo - ne uspejo več" (Mark Twain). Kako obetavne so finančne naložbe v zemljišča? Glede na investicijsko privlačnost naložb v nepremičnine smo poudarili, da so ta sredstva likvidna, zanesljiva in vam prinašajo zagotovljen stabilen dohodek dveh vrst: aktivni (prihodki od prodaje) in pasivni (najem). Kako je na trgu zemlje? Je samo po sebi dragoceno naložbeno premoženje? Žal, v tem specifičnem segmentu stvari niso videti tako rožnate.

Seveda je zemljišče vir, omejen z naravnimi dejavniki, in s tega vidika zanesljivo naložbeno sredstvo. Seveda, če ste v začetku tisočletja vložili v zemljo, bi lahko zaslužili. Tu se dobre novice končajo.

Še posebej močno so udarile v tla splošne težave, značilne za nepremičninski trg. Leta 2016 se je prodaja po različnih ocenah zmanjšala za 20-30%. Izraz Marka Twaina ne ustreza Rusiji. Očitno je v državi veliko zemlje, vendar je trg pridobil negativne lastnosti.

1. Močna odvisnost od makroekonomskih parametrov (tečaj dolarja). Stagnacija in recesija: cene padajo. In sploh ne govorimo o ruskem zaledju, ampak o mestih na povprečni oddaljenosti od moskovske obvoznice.
2. Ekstremna stopnja centralizacije trga. 80 % zemljišč v najbližjem predmestju (40 km) je v rokah dveh ducatov igralcev.
3. Aktivno nasprotovanje države špekulativnim operacijam.
4. Izjemno nizka likvidnost ponudbe in povpraševanja.
5. Velika nestanovitnost cen v geografskem in časovnem vidiku. Cene je težko napovedati.
6. Povečana davčna obremenitev zemljišč od leta 2015. Davčna osnova je bila vezana na katastrsko (tržno) vrednost zemljišča. Stopnje: 0,3% - za parcele, ki jih zasedajo kmetijstvo, podrejeno kmetijstvo, stanovanjski skladi (stanovanjsko-komunalne storitve); 1,5% - za druge predmete.

posledično:

• veliki razvijalci prodajajo zemljišča, če ne vidijo možnosti, da bi jih razvili v 3-5 letih;
• na trgu se pojavijo za gradnjo pripravljene parcele, ki se prodajajo s popustom po ceni pod nabavno vrednostjo;
• zemljišče se pogosto ne prodaja za denar, ampak za delež v projektu;
• na trgu se pojavijo mrtva sredstva.

Napovedi strokovnjakov za leto 2017 so pesimistične. V 2018-2019 lahko gledamo s previdnim optimizmom. Ob ugodnih trendih bo dober trenutek za vstop na trg.

Kaj lahko zaslužite

Kakšne zaključke je mogoče izpeljati iz analize trga?

1. pravilo Možnosti za ustvarjanje aktivnega dohodka s preprodajo zemljišč v kratkoročnem do srednjeročnem obdobju so minimalne. Ne vlagajte v zemljo, v upanju na aktiven dohodek.

2. pravilo Zemljišče je prenehalo biti samostojno naložbeno sredstvo. Investirajte v zemljišče le, če natančno veste, kako ga boste uporabljali.

Teoretični načini pridobivanja dohodka od naložb so različni:

1. Strategija 1. Nakup kmetijskega zemljišča za organizacijo kmetije je tema za ločen pogovor, saj gre bolj za začetek novega posla, ne pa za pridobivanje dohodka od naložb.
2. Strategija 2. Nakup zemljišča kakršnega koli namena za nadaljnjo prodajo. Metoda je primerna samo za posamezne visoko profesionalne vlagatelje, ki so lastniki notranjih informacij (podcenjena sredstva).
3. Strategija 3. Nakup zemljišča za gradnjo in kasnejšo nadaljnjo prodajo ali najem.

Zadnja metoda je pravzaprav edina, ki bo ustrezala večini.

3. pravilo Naložba v zemljišča je obetavna le v povezavi z naknadnimi vlaganji v gradnjo nepremičnin in prejemanjem aktivnih in pasivnih dohodkov iz njih.

Katere predmete zgraditi? Najbolj priljubljeni:

• objekti hotelskega tipa: rekreacijski centri, sanatoriji, mini hoteli;
• individualni stanovanjski objekti: vikend naselja, mestne hiše, nizke stanovanjske stavbe.

Več o nepremičninah si lahko preberete v Ta članek.

Vendar ima ta strategija zaslužka tudi resne pomanjkljivosti v primerjavi z drugimi naložbenimi metodami:

• Visok vstopni prag bodo lahko presegli le premožni vlagatelji (ena stvar je kupiti enosobno stanovanje, druga pa kupiti zemljišče in zgraditi kočo).
• Dolga vračilna doba: 3-5 let v primeru prodaje; od 10 let - v primeru najema.
• Visoka tveganja za vlagatelje: makroekonomska, valutna, marketinška, gradbena, pravna, finančna.
• Visoka konkurenca zaradi centralizacije trga in dobre dobičkonosnosti.
• Kompleksne specifičnosti trga, ki od vlagatelja zahtevajo globoko znanje in kompetence.

Kakšno zemljo kupiti

Ko vlagate v zemljišče, pazite, kaj kupujete na papirju.

Glede na namen in način delovanja ima katera koli zemljiška parcela dokumentiran status. Zlasti dodelite zemljišče za naslednje namene.

KFK - kmečke kmetije. Namen: proizvodnja kmetijskih pridelkov za komercialne namene. Nahajajo se le na kmetijskih zemljiščih. Lastnik zemljišča ima status kmeta, samostojnega podjetnika ali pravne osebe.

SNT - vrtna neprofitna partnerstva. Namen: proizvodnja kmetijskih pridelkov za nekomercialne namene. Nahajajo se le na kmetijskih zemljiščih. Značilnosti: administrativne ovire pri gradnji stanovanjskih objektov, seštevanje komunikacij, registracija.

DNP - dacha neprofitna partnerstva. Enako kot SNT.

LPH - osebne podrejene parcele. Nahajajo se na kmetijskih zemljiščih oziroma naseljih. Značilnosti: gradnja stanovanjskih objektov je odvisna od odločitev lokalne uprave, prehod v razred individualne stanovanjske gradnje je možen, če se lokacija nahaja znotraj meja naselja.

IZHS - individualna stanovanjska gradnja. Možno samo na zemljiščih naselij. Prednosti: brezplačna gradnja stanovanjskih objektov in njihova registracija, gradnja infrastrukture in komunikacij. Proti: cena.

Tako vas bo pred težavami rešila le zadnja vrsta zemlje.

1. metoda. Najlažji in najbolj pravilen način za vstop je vlaganje v parcelo za individualno stanovanjsko gradnjo, na primer v koči v gradnji.

2. metoda. Kupite perspektivno zemljišče za kmetijske namene po znižani ceni, mu dodelite status individualne stanovanjske gradnje in vložite v gradnjo:

• Primer 1. Odkup zemljišč nekdanje kolektivne kmetije, raziskava (vsaka 5 hektarjev), ponovna registracija statusa za individualno stanovanjsko gradnjo, vlaganje v gradnjo koče.
• Primer 2. Lahko greste še dlje. Najlažji način za pridobitev zemlje od države pod ugodnimi pogoji je organiziranje kmečke kmetije. Nato se stran ponovno registrira v DNT, obvezne obremenitve proizvodnje pa so odstranjene.

Upoštevajte, da obstaja veliko ovir za izvajanje takšnih "zvitih" strategij:

• kmetijska zemljišča se prodajajo na velikih površinah, kar pomeni visok vstopni prag in veliko tveganje nelikvidnih zemljišč;
• kmetijske parcele pogosto ne ustrezajo niti minimalnim specifikacijam;
• postopek dodelitve statusa individualne stanovanjske gradnje je administrativno zapleten in bo trajal dolgo (3-6 mesecev);
• sprememba statusa mesta vas lahko stane več kot samo zemljišče.

Kako investirati

Tradicionalno so vam na voljo individualne in kolektivne naložbene metode (preko gradbenih zadrug, nepremičninskih vzajemnih skladov in skladov zasebnega kapitala). Hkrati lahko v projekt vstopite na različnih stopnjah:

1. Zemljišče za gradnjo brez pogodbe. Nakupite parcelo, uskladite projekt z arhitektom vikend naselja in zgradite objekt (preko vaših izvajalcev). Lastnosti: največja donosnost in tveganja, popoln nadzor.
2. Zazidljiva parcela s pogodbo. Kupite parcelo, objekt pa gradi investitor v skladu z končan projekt. Vas je predana v obratovanje kot celota z vso infrastrukturo. Značilnosti: zmerna donosnost, odvisnost od gradbenega podjetja.
3. Parcela z objektom. Skupaj z zemljiščem kupite dokončano nepremičnino.

Kako izbrati spletno mesto

Merila za izbiro zemljišča so očitna:

• geografska regija države;
• oddaljenost do najbližjega večjega naselja;
• povpraševanje po smeri;
• varnost in prestiž območja;
• status zemljišča (IZHS) in razred zemljišč (ekonomija, premium, elita);
• ekološke razmere in naravne značilnosti so pomemben dejavnik, ki igra veliko vlogo pri oblikovanju cen (dobre lokacije redko podražijo);
• prometna dostopnost: razpoložljivost in kakovost cest in priključkov;
• obstoječa ali bodoča infrastruktura (trgovine, zabaviščni centri, parkirišča, vrtci, šole itd.) - obvezno preučite načrte razvijalca;
• komunikacije - bodite pripravljeni na dodatne stroške (elektrika, voda, glavni plin, avtonomna kanalizacija).

Tako ostajajo obetavne naložbe v zemljišča v moskovski regiji s površino od 5 do 20 hektarjev na razdalji do 50 km od moskovske obvoznice.

Najbolj likvidna smer je zahod, nelikvidna smer je vzhod. Naložbe v zemljišča v Novi Moskvi se obravnavajo ločeno zaradi statusa in možnosti razvoja. Poleg tega je gradnja na teh lokacijah polna dodatnih administrativnih ovir in stroškov, saj vsa dovoljenja potekajo prek moskovskih oblasti.

Namesto sklepa

Za konec pa še nekaj nasvetov za vas:

• izdelati objektivno napoved razvoja regije za 3-5 let;
• razumeti smer širjenja meja mesta;
• kupiti zemljišče pred gradnjo infrastrukture.

Poiščite resnično podcenjena sredstva.

Investirajte v zemljišče pred gradnjo infrastrukture. Dokler komunikacije niso priključene, je mogoče parcelo kupiti za 50–70 % ceneje.

Uporabite strateška načela: "Razdeli in vladaj", "Uporabi vsak kvadratni meter". Strategija se je dobro izkazala pri vlaganju v sosednja zemljišča. Torej lahko dve parceli po 10 hektarjev spremenite v štiri parcele po 5 hektarjev (ne pozabite na samostojne dovozne ceste).

Temeljito preučite trg, upoštevajo vsa tveganja in pripravijo natančen finančni načrt projekta od trenutka vlaganja v zemljišče do prodaje gotovega objekta.

Torej, ali je mogoče zaslužiti na tleh? Lahko. Naložba v zemljo je varna in obljublja dobre donose. Žal to ni lahko izvedljivo, saj zemljišče ni več samostojno naložbeno sredstvo.

Uporaben video

Naložba v zemljišče - Prodaja zemljišča z dvojno koristjo.

Zemljišče brezplačno - Skrivna pot od nepremičninskega posrednika.

Nepremičninski trg je zelo strukturiran, ima na stotine odtenkov, in da bi postali uspešni, boste morali krmariti v vse smeri in se držati le sodobnih strategij, vendar je bolje razviti svojo.

Vsak se lahko nauči, kako vlagati v zemljo. Dejstvo, da tega ne poučujejo na univerzah, ne pomeni, da so informacije zaprte. Vedno lahko samostojno pridobite znanje v praksi ali zaprosite za nasvet strokovnjaka.

1. korak - znebite se negotovosti

Ste ambiciozni, polni energije in ste že prislužili začetni kapital, vendar se denarna zaloga topi pod žarki inflacije in vsi okoli njih pravijo, da bi denar moral delovati. Ta situacija je nujna in obstaja občutek negotovosti, želja po zavrženju vsega, kar se zdi težko. Zdi se, da vlaganje v nepremičnine zahteva vrečo denarja, da "ta tema ni zame", da je vse že dolgo dojeto in je bolje, da se niti ne trzate. Zato je prva stvar, ki jo morate začeti vlagati v zemljišča, znebiti se negotovosti.

Dobiti nasvet od sorodnika ali prijatelja je odlična ideja, ljudje bi morali izkoristiti svoj socialni kapital in življenjsko prtljago drug drugega. Delite svojo izkušnjo – koristno je. Vendar večina vlagateljev začetnikov naredi klasično napako, ko se posvetuje s tistimi, ki se o vlaganju ne razumejo ničesar. Z enakim učinkom si ljudje sami dajejo neumne nasvete.

Ko boste s prijateljem prišli po nasvet, kako vlagati v zemljo, boste prejeli niz nejasnih hipotez, ki vam bodo samo zamašile možgane. Prijatelj ali sosed ne more posredovati koristnih informacij, ker jih nima. Teorije, hipoteze in govorice so vse, pri čemer vam lahko pomagajo.

Na začetna faza, upoštevajte naslednja pravila za učinkovito izmenjavo informacij:

1. Prijatelji in sorodniki - čudoviti ljudje, vendar niso žirija in ne bi smeli ocenjevati vsakega vašega koraka. Za nasvet se obrnite na njih, ko ste prepričani v njihovo usposobljenost;
2. Nujna je energetska in informacijska povezava z ljudmi. Še posebej, če vstopate v novo okolje. Gradite in vzdržujte odnose samo s strokovnjaki ali ambicioznimi podobno mislečimi ljudmi. Izogibajte se poražencem in jamračem.

3. korak - preučite razvojni načrt ozemelj

Donosna naložba v zemljišče se mora začeti s spremljanjem razvojnega načrta regije. Podatki so javno dostopni - na občinski spletni strani regije.

Poznavanje regionalnega razvojnega načrta omogoča:

1. Narediti objektivno napoved razvoja regije za naslednjih 5-10 let;
2. Razumeti smer širjenja mestnih meja;
3. Nakup zemljišča pred gradnjo infrastrukture.

Kaj določa ceno zemljišča

Za boljše razumevanje strukture cen zemljišč predlagam, da upoštevamo dejavnike, ki vplivajo na ceno, na primeru parcel za individualno stanovanjsko gradnjo. Torej je cena zemljišča odvisna od (po pomembnosti):

1. Lokacija in življenjski standard okoli zemljišča (bogatejši so sosedje, dražje je vaše zemljišče);
2. Velikost in oblika zemljiške parcele (na ukrivljenih in nagnjenih parcelah je zelo težko graditi, vzdrževanje velike parcele pa je dražje);
3. Dostopne ceste (asfalt do mesta je topchik);
4. Razpoložljivost komunikacij in možnost njihove povezave (elektrika, plin, voda, kanalizacija, internet);
5. Razpoložljivost javnega prevoza (taksi vas ne bo obiskal);
6. Infrastruktura: trgovine, šole, bolnišnice itd.;
7. Naravna krajina: gozd, reka, rezervoar;
8. Drugi obremenjujoči dejavniki (oddaljenost odlagališč, odlagališč za predelavo odpadkov iz gospodarskih dejavnosti, kmetij, transformatorskih postaj, letališč in industrijskih podjetij).

Zdaj, ko smo izvedeli, kaj določa ceno zemljišča, lahko preidemo na strategije vlaganja v zemljišča.

Strategija št. 1 - razdeliti parcelo za zasebne gospodinjske parcele na parcele za individualno stanovanjsko gradnjo

Za začetek preučite ureditveni načrt in vrste dovoljenih rab občine, v katero nameravate vlagati. Preučite katastrske cene zemljišč v več občinah v vaši regiji. Če so stroški zemljiških parcel očitno precenjeni - pojdite na sosednje.

1. korak - Iskanje parcele

Po analizi cen od lastnika najdemo parcelo za vodenje osebne podrejene kmetije (LPS) in po možnosti veliko okoli 50 hektarjev. Zakonsko se velikosti zemljišč, prenesenih na državljane za različne namene, razlikujejo: na primer največja velikost zemljiške parcele za gospodinjske parcele je 50 hektarjev, za individualno stanovanjsko gradnjo (IZHS) pa 20 hektarjev. Vendar nihče ne prodaja zemljišča za IZHS za 20 hektarjev, saj ga je bolj donosno "razrezati" in prodati po delih (s čimer se bomo ukvarjali kasneje).

2. korak - anketiranje

Strategija #9 - Čakanje

Počitniška naselja so zdaj priljubljena, vendar imajo nova zemljišča eno skupno pravilo - na prvi stopnji, medtem ko ceste, elektrika in plin še niso vzpostavljene, so parcele 20-50% cenejše kot ob koncu prodaje. Seveda vsak lastnik koče ne želi poceni prodati zemljišča, sicer pa bo prvo prodajo videl šele po dobavi komunikacij, in to vsaj 1-2 leti.

Dobiček

Če se nova parcela obeta, pojdite k lastniku in ponudite svojo ceno. Na primer 50 % pod ceno, za katero se želite prodati.

Kako postaviti profesionalne cilje

Pri naložbenih strategijah je pomembno, da smo sposobni predvideti, ovrednotiti in načrtovati na podlagi prejetih informacij. Pomembno je postaviti pravi cilj. Določite in opišite cilje točko za točko z uporabo SMART metodologije ameriških tržnikov. Cilj je dosežen, ko:

• Specifično - specifično (na primer povečajte naložbe za 30%);
• Merljivo - merljivo (kako se bo rezultat meril: v rubljih ali dolarjih; na mesec ali na leto);
• Achievable - Dosegljivo;
• Realistično - Dejansko;
• Čas - časovno omejen.

sklepi

Vlaganje v zemljišča je kompleks znanja, dela in sreče, sposobnosti strateškega razmišljanja in načrtovanja vsaj za naslednjih 5 let. Ljudje s podjetniškim duhom lažje ocenjujejo tveganja, a tudi »humanitarci« imajo vse možnosti za dobiček.

Posodobljena zakonodaja in razpoložljive informacije omogočajo vsakemu državljanu Ruske federacije, da samostojno obvlada naložbe v zemljišča. Pravila rabe in razvoja zemljišč, znanje zvezni zakoni in papirologija - bo v prihodnosti vedno prišla prav.